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葡京娱乐总代理|2019,楼市三大变化正在发生

信息更新时间:2020-01-11 12:23:54关度指数:1080

葡京娱乐总代理|2019,楼市三大变化正在发生

葡京娱乐总代理,2020年说来就来,2019年即将成为历史,然而郑州楼市也在悄然发生变化,我们一起来看下:

1 特价房乱象已出,开盘持续低迷。

南龙湖超级大盘 ,2万网签,剩余两年半五次主力户型:高层89㎡三房,均价8500左右; 洋房98㎡ 118㎡ 141㎡,均价11000左右。

双三环,首付五万,双地铁;地铁8、9号线,双学区;华师大附中附小,两大商业;高新万达正弘汇首付分期,特价房已出13000。

南三环,运河畔,黄金地段特价来袭特价来袭,惊爆价11✘✘✘元起。

……

不仅住宅如此,公寓更是觉得白菜价:

长江一号云阶公寓,均价8×××,低于周边住宅近7000!

华南城精装修soho公寓,均价65xx起,复式loft公寓,均价7xxx,首付分期两年。

除了公寓外,安置房,小产权房也来凑热闹,大幅度的价差让不少人心动,趋之若鹜的去“捡漏”,却不明白迎接自己的是深坑。

回顾这一年的特价房,年初北区的万科某盘1.3万的特价房确实是值得的,消息一出冰封的楼市确实荡起了涟漪,接着正商家河家,融创的盘也开始以价换量。对刚需来说,是实实在在的利好。

不过后期,远郊还有公寓等加入到降价大潮之中,也让不少人增强了一种朦胧感,到底哪些是真降价哪些是忽悠,不细细算是真的是不清楚。

特价房频出,产生了特价房的开盘数据分化,主城区有价值的楼盘去化则相对不错,而一些选郊即使降价有些数据依然难看。其实何止是特价房呢?

我们来看整个郑州开盘去化的走势:

其实从2018年2月份起整个大趋势都是下降的,有两个峰值都在3-5月份,就是我们俗称的小阳春。过年由于春节的因素,成交都会减少,是正常现象。但是我们来看,今年8-9月份去化算是历史最低,比2018年1月份的去化还要低,同比去化下降20%。

其实这两者的关系也是反比的,去化率越低,特价房越多,降价越厉害。涨价的时候开发商抱团,一旦市场不好肯定是冷暖自知,为抢夺客户营销手段总是要有的。

分销支撑,对于一些远郊以及不成熟的新区楼盘来说,没有分销就意味着没有客流。

我们可以来看一组数据:

从这些单盘来访量走势来看,比较火热的依旧是2018年3月份,那个时候有无分销区别不大,压抑了一年的需求在年后得到了一次小爆发,跟当时的市场也有很大的关系,也跟购房者预期有关。

在来访量一路下滑以后,2018年年底算是一个分界线,有无分销就会有一定的变化,一直到8月份竟然达到3倍的价差。

其实也跟分销在郑州的发展历程有关:

链家在郑州合作的楼盘:

从这个时间轴里分销的占比也可看出,分销在郑州市场的占比是越来越多的,9月份高达83%。但是为什么会出现这种情况?我认为有以下几种原因:

1、房住不炒的大环境,郑州市场下行。二手房市场是比较典型的风向标,一旦行情不好,这里更为激烈。二手房不好做也是中介转身做新房的一个原因。

2、开发商变相降价的一种渠道,在去泡沫的过程中,不能直接降价,要不前期业主会维权,那就通过渠道来释放,比较典型的就是某某新城,降价盘在售楼部都不会有明确的流出。

3、购房者观望情绪更加浓厚,追涨不追跌是一个惯例,大家都害怕站岗,需要刺激和烘托。

4、高佣金的诱惑,一个朋友在营销口,曾经说过,开发商自己挣的钱还没有渠道多。

其实新事物的产生都是有需求的,而对于现在来说,如果这个盘,连渠道都带不起来才是最可怕。

刚改价格降低,120平成交占比提高,这是今年比较明显的一个变化。

近期的具体楼盘的政策:

亚新美好书苑,129平方米,首付15%,10888元起,首付30%,10299元起步。99-118平方米,首付5%,12388元起,首付30%,12288元起。大户型跟小户型相差2千。

融创城某次开盘:93平方米,13700-14000元/㎡;142平方米:12200元/㎡,两者相差1千7。

……

再来看整体的一个变化:

大户型下调1000到2500不等,吸引大家的眼球。

这是开发商回款的一个渠道,我们都知道郑州的市场目前依旧是刚需市场,小面积总价低比较好销售,而大面积总价高,不好卖。为了去化,就出现了这样的情况。而对于购房者来说,首付相差不大,就能买到大户型也是一件好事情。

没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。说的真的不假,我们来看近期120平的成交情况:

在年初达到最低值以后,到8月份整体成交量是上涨的,并没有一直下滑下去。而有数据表示在2、3季度的时候,120平以上备案也是上涨的。这也表示开发商以价换量取得的成效。

在近期的调研过程中还发现了另外一种现象,120平以上的改善客群已经转变,由郑州本地客户转移到河南省客群为主,地市的购房意识和改善置换已经觉醒。

在这个过程中,购房者是可以得到利益的,性价比和房票都利用的比较高。但是从另外一个角度来看,120平不是目前主流产品,所以有价值的区域和有价值的楼盘才是大家要关注的点,不能盲目。

以上表中数据主要来源克而瑞,在此表示感谢!

我们最后再来划一下重点:

对于特价房,我们一定要保持理性的态度,并非所有特价房都值得购买。一定要学会分析,特别是远郊的特价房,不要贪图便宜,这个时候才是你回归主城的最佳时机。一旦楼盘降价,就很可能面临减配,所以一定要选择品牌开发商,毕竟口碑积累起来不容易,会顾着品牌影响。

对于分销,确实是我们获取房源的一渠道,但是一定要禁得住逼定和气氛的烘托。

对于刚改的变化,有需要可以购买,毕竟有些房源还是可以的,同样的价格买到更大的房子以后也不用换房了,一步到位。但是对于非地缘客群来说,不要在刚需的区域买刚改产品投资。

以上就是目前市场行情的变化,其实还想给大家说一点儿,新房价格混乱的时候,二手房更是如此,并且存在潜在的机会。



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